Descripción:
El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Se encuentra regulado en los artículos 1915 y siguientes del Código Civil.
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Para el caso de bienes raíces urbanos (aquellos ubicados dentro del radio urbano respectivo), rige, en especial, la Ley N° 18.101 (con las excepciones señaladas en dicha ley). Entre las disposiciones de esta ley, cabe destacar las siguientes normas sobre deshaucio (término anticipado):
• En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. En estos casos, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses. El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.
• En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda. En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe.
Por otra parte, la Ley 18.101 establece que en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.
Cabe notar que el arriendo de inmuebles amoblados se grava con IVA, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 8, letra g de la Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios.
Por último, es importante señalar que usualmente se exige la constitución de una fianza y codeuda solidaria de un tercero para garantizar las obligaciones del arrendador bajo el contrato. Dicha fianza y codeuda solidaria sólo constituirá título ejecutivo en contra del arrendatario si el contrato de arriendo y la fianza y codeuda solidaria constan en escritura pública.
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